Berlin-guide på Facebook

Berlin-guide er aktiv på Facebook. Få nyt om Berlin og berlin-guide.

Vind en bog til jul

Kære gæst

Fortæl om din bedste oplevelse i Berlin. Dine svar bliver behandlet anonymt. Det tager 2-3 minutter.

Gå til spørgeskema

Kaerlighedikommunismenbog

Berlin-guide trækker lod om 2 ex. af "Kærlighed i kommunismens tid" af Tove Fleischer blandt svar før 15. december

Vinderne får besked fra forlaget Vandkunsten.

Få nyhedsbrev fra Berlin-guide

Abonner på nyhedsbrevet fra berlin-guide.dk. Det er gratis og ca en gang i kvartalet


catchme refresh

Berlin-guide anmelder

Beginners guide til køb af lejlighed i Berlin

Pin It

Mange danskere køber en lejlighed i Berlin. Sammenlignet med Danmark er boligerne relativt billige og det er attraktivt at have en feriebolig en stor pulserende metropol. Så kan du finde kronerne er det bare på med vanten. Det er slet ikke så vanskeligt. Men start med at læse de gode råd her. 

Før du køber


Tænk over, hvorfor du egentlig vil købe en bolig. Er det investering, pension, feriebolig, udlejning - eller vil du måske flytte til Berlin engang? Det er ikke helt ligegyldigt for dit valg. Køber du sammen med andre sparrer du penge - men det er vigtigt at tale ordentlig igennem, hvorfor I køber lejlighed, hvad den skal bruges til, hvordan man træffer beslutninger, hvordan lejligheden må bruges - og hvornår. Hvordan med indretning og vedligehold? Er man flere om lejlighed er det tilgengæld ikke meget man selv skal have op af lommen. Køber du selv bestemmer du selv.

Tyskerne er ikke så vant til andelslejligheder mv. Man kan lave aftaler, der gælder efter tysk ret. Men det er kostbart at få først advokaten til og dernæst notaren til at håndtere den slags aftaler, hvis det ikke er efter tysk sædvane. I vores tilfælde er aftalen, at enhver af ejerne kan sætte lejligheden til salg når som helst. Andre aftaler har vi sådan set ikke. Så er det bare med at være enige.


Lær Berlin at kende


Hvorfor skal det lige være Berlin - og hvor i Berlin skal det være? Det sværeste at ændre på en lejlighed er nu engang beliggenheden. Der er stor forskel på byens kvarterer – så brug lidt tid på at traske rundt i Wedding, Friedrichhain, Kreuzberg, Tiergarten, Mitte, Moabit, Charlottenburg… og så videre. Skal det være centralt eller ude ved søerne i vest?. Og skal det være centralt, er der stadig mange steder at vælge imellem. Brug nogle weekender eller en ferie i Berlin. Du kan jo leje vores lejlighed i Kreuzberg. Den finder du på adressen http://www.berlin-ferie.dk/. Der er store forskelle på priserne i de forskellige bydele – det afspejler jo bare, hvor attraktivt berlinerne selv synes, der er at bo der.

Lejeværdien i forskellige områder af Berlin kan tjekkes her: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/wohnlagenkarte.shtml
Læs om bydelene på www.berlin-guide.dk

Endelig har DR1 besøgt Berlin med udsendelsen Hammerslag i december 2007. Du kan se udsendelsen på DR's hjemmeside.

Find boligerne


Først skal du naturligvis finde den bolig du er interesseret i at købe. Hos Immobilienscout24.de kan du oprette en søgeprofil og få besked i din mailboks, når der er interessante lejligheder, der passer til dine ønsker. Der er også tyskere, der sælger lejligheden privat. Det er dig, der betaler ejendomsmægleren, så det kan være fint at sparre det gebyr. Private lejligheder finder du også på Immobilienscout24.de og i Berliner Morgenpost. Brug tid på nettet, så får du et indtryk af marked, priser og tilbud.

Se boligerne


Når du har fundet et godt udvalg, så tag ned og se boligerne. Det kan betale sig at investere lidt tid i den øvelse og ikke bare købe det første tilbud du ser. Tag det roligt. Der er andre lejligheder. Vær effektiv når du går i gang. Med lidt planlægning kan du se 5 - 6 lejligheder om dagen. Lav aftalerne hjemmefra – og vær opmærksom på, at det er tidskrævene. Nogen gange skal du give lidt oplysninger om dig selv før ejendomsmægleren vil røbe den præcise adresse. Det er fordi han vil være sikker på, at kunne dokumentere, at det var ham der formidlede købet, og at du derfor skal betale ham.


Prut om prisen - pas på mæglerne

Priser er altid til forhandling. Både lejlighedens pris og ejendomsmæglerens gebyr. Rygtet går, at nogle danskere har betalt meget store gebyrer. Så se dig for, lydt til din rådgiver, lær markedet at kende.


Vær meget opmærksom på, at du kun får adressen på boligen fra én ejendomsmægler - ellers risikerer du let at skulle betale dobbelt gebyr for køb af lejligheden. Sker det alligevel så forbered dig på at betale gebyr til begge mæglere, hvis det forlanges - eller se dig om efter en anden bolig.

Der er danske ejendomsmæglere, der formidler lejligheder og projekter i Berlin. Det er naturligvis en fordel, at alt kan ordnes på dansk. Men en "skrålæsning" af priserne giver det indtryk, at det er en service du betaler dyrt for. Det billigste er selv at finde boligen i Tyskland, forhandle med mægleren og have en advokat med på råd.


Tvangsauktion


Allerbilligst er det faktisk at købe en lejlighed på tvangsauktion - der sparer du også mæglergebyret og notargebyrer.


Det er lidt vanskeligere at få overblik over udbuddet. Typisk er du nødt til at gå forbi retten for at se papirerne på lejligheden. Selve lejligheden kan du ikke få at se før købet. Retterne (Amtsgericht) finder du
her. Du skal betale et lille gebyr for at få et fotokopi af materialet. Det er typisk ret omfattende og der bør være mange fotografier. Tag forbi ejendommen: Kan du lide kvarteret? Ser ejendommen velholdt ud? Måske du kan se ind af vinduerne? Det eneste du ikke kan lave om ved en lejlighed er jo omgivelserne, så dem skal du kunne lide. Lejligheden kan du jo altid lave om, så den passer til dig.

Når der skal handles møder du op i retten før auktionen begynder bevæbnet med en tysk bankcheck på 5.000 euro og tag gerne din rådgiver med dig. Så byder du på lejligheden. Det er meget spændende, så pas på ikke at lade dig rive med og byd fx op til en realistisk pris. Tal med advokaten om, hvad et realistisk max loft kan være. Hvis prisen er for lav kan sælger afvise tilbudet, men du kan godt være heldig at få lejligheden lidt under markedspris. Husk også at aftale skriftligt med advokaten, hvad han skal have for sin ulejlighed. Det er ikke billigt - men trygt.

Får du købt er lejligheden din og en del af købsprocessen er overstået. Husk at tage dit pas med. Hvis I er flere sammen der skal købe skal alle møde op i retten medbringende et pas - alternativt skal du have notar / ambassade / konsulat underskrevne fuldmagter med fra alle. Det kan godt blive lidt hektisk. Tag en tur i retten og overvær et par auktioner, så du er tryg ved processen. På tysk hedder tvangsauktion "Zwangsversteigerung".

Lær bolig tysk


Det er sikrest at alliere sig med nogen, der kan lidt tysk. I salgsopstillingen kan du se flere udtryk, det er værd at kende:

  • Kaufpris: købspris
  • Wohngeld: månedlig udgift. Bestemmes af ejendommens generalforsamling og kan ændre sig. Kaldes også for Hausgeld.
  • Provision: Ejendomsmægleren skal have provision. Typisk 5%-7%
  • MwSt: Mehrwertsteur eller moms på 19%. Betales af ejendomsmæglerens gebyr.
  • Heizung: Der er fjernevarme, centralvarme i bygningerne eller etageopvarmning (Etagenheizung), som er opvarmning i lejligheden med gas. Det fungerer fint.
  • Vermietet: Vær opmærksom på, om lejligheden allerede er udlejet. Du kan godt købe den, men det er nærmest umuligt at komme til at bruge den selv for lejere har meget gode rettigheder i Berlin. Køb den, hvis du blot vil investere, men ikke selv til Berlin. Hvis ikke – så lad være og find en anden.
  • Kaltmiete: Svarer til nettohusleje - det vil sige den pris lejer betaler til udlejer for at bo i lejligheden. I annonceslang blot "kalt".
  • Warmmiete: Svarer til nettohuslejen + øvrige omkostninger i bygningen fx vand, varme, affald, trappevask. Eller wohngeld + måske forbrug af el, gas og vand. Udlejer man lejligheden er lejers udgift kaltmiete + omkostninger = warmmiete. I annonceslang blot "warm".
  • Mietspiegel: Udlejningsniveauet er typisk fastsat af lejerorganisationer og kommunen i en oversigt, der hedder mietspiegel. Her kan man se, hvad en lejlighed i gennemsnit kan udlejes for om måneden alt efter størrelse og udstyr. Det er kaltmiete, der her fastsættes. Udlejes til højere pris kan lejer klage og prisen bliver rettet så det svarer til mietspiegel. Læs om mietspiegel for Berlin.

Find en god rådgiver


Når du har fundet lejligheden og du er blevet enige med sælger om prisen skal I igennem noget bureaukrati. Allier dig med en advokat, som kender ejendomshandel i tyskland og som taler både dansk og tysk. Du skal regne med 2 – 3.000 euro til advokat rådgivning. Få et fast, skriftligt tilbud på rådgivningen– så I ikke går forkert af hinanden. Det er ikke en lovpligtig udgift. Det er bare et godt råd!. Vi har selv brugt advokatfirma I Meyer, som begår sig på både dansk og tysk.

Se alle papirerne før du køber


Advokaten ved, hvilke papirer, der skal tjekkes igennem før handlen indgås endeligt. Fx er det altid en god ide at gennemgå mødeprotokollerne fra møderne i ejendomsforeningen: Er de enige, er der slåskampe, er der stor gæld, er der opsparing, hvad dækker wohngeld og hvad skal man selv betale. Du burde kunne få følgende papirer - eller en RIGTIG RIGTIG god forklaring på, at du ikke kan.

  • Udskrift af tingbogen. Den skalvære ny.
  • Matrikelkort
  • Lejekontrakter med alle bilag, hvis lejligheden er udlejet.
  • Oplysning om eventuelle opsigelser
  • Få opstilling over, hvad wohngeld dækker af servicekontrakter, vicevært, administration, forsikringer.
  • Se gerne kopi af servicekontrakterne.
  • Se budget og økonomi på huset.
  • Spørg om derer verserende eller potentielle rets- eller forvaltningstvister?
  • Hvilke driftsomkostninger kan ikke pålægges lejerne? - og hvilke kan.
  • Få evt. en teknisk gennemgang af ejendommen (ingeniørattest) så du ved hvilke udgifter der kan dukke op.
  • Se byggetilladelse og tegninger på nye bygninger

Her er fem gode artikler om køb af fast ejendom:

Hvad koster det at købe lejligheden


Der er mange udgifter forbundet ved en ejendomshandel. Her er nogen – og der kan være flere, så spørg din rådgiver:

· Prisen på lejligheden
· Gebyr til ejendomsmægler (typisk 3%-8%) + Mwst. (Mehrwertsteuer eller moms. 19% af ejendomsmægler gebyret)
· 3,5 % grundstück skat til skattevæsnet
· Udgiften til din rådgiver

Det var de store – så kommer en række ”mindre” af 2-300 Euro stykket.

· Gebyr til notaren der laver salgsdokumentet
· Gebyr til grundstückkontoret
· Gebyr til notarer der imellem

Er du i tvivl om rimeligheden af et gebyr, så tal med din rådgiver.

Særheder ved et tysk boligkøb


 · Der er flere papirer involveret.

· Salgsaftalen oplæses af en notar for køber og sælger, og notaren udfærdiger papirerne.
· Det er dig, der betaler notaren, så du har også ret til at vælge vedkommende.
· Den forrige ejer har ofte tage køkkenet med
· Ejendomshandleren repræsenterer hverken køber eller sælger. Du skal betale ejendomsmægleren. Er der flere der har vist dig den samme bolig risikerer du at betale 7-9% salær flere gange.

Finansiering af købet
Det er ikke uden udfordringer at få finansieret købet af en bolig i Tyskland, med mindre du har alle pengene indsyet i madrassen. Problemet er, at man ikke kan få et dansk kreditlån til boliger i udlandet - og vil du have en tysk boligkredit skal du bo i Tyskland. Har du friværdi i din bolig kan den billigeste og letteste metode være at tage et lån i din friværdi i boligen. Det kan banken hjælpe med. Nogle få danske banker reklamerer med, at de opretter boliglån med sikkerhed i den tyske bolig. Tal med din bankrådgiver om mulighederne.
 
Må du leje din tyske bolig ud som feriebolig?
Nej. Hvis du ikke har fået en undtagelse senest 31. juli 2014 må du ikke det for bystyret i Berlin - men der er ikke sikkert at Højesteret i sidste ende er enige med bystyret i det. I Berlin er der stor diskussion om ferieboliger. Nogen har mange ferieboliger - blandt andet fordi udlejereglerne er meget stramme, indtægten lav eller utilstrækkelig og lejerne næsten umulige at slippe af med selvom de ikke betaler leje og er destruktive. Ud af Berlins 1,9 milliioner lejligheder er 80% udlejet. 4-6.000 lejligheder er ferieboliger. Når venstrefløjen vil forbyde udlejningen er det for at skaffe billige boliger. Senatet i Berlin Brandenburg har i november 2013 besluttet at forbyde det fra 2016. Men der forventes et vældigt juridisk slagsmål og om senatet kan overtrumfe højsteret, hvor ejerforeningerne ikke kunne?. Jeg tror det ikke, men hvor det ender ... det må tiden vise. Det er naturligvis en usikkerhed du må tage bestik af, hvis du køber lejlighed i Berlin og håber på at den kan lejes ud til gæster. Se http://www.rbb-online.de/politik/beitrag/2013/11/gesetz-gegen-ferienwohnungswildwuchs.html

Som reglerne er nu må du leje din bolig ud både permanent. Vil du leje lejligheden ud er det ekstra vigtigt, at du også kender de forpligtigelser der følger med. Du kan læse om tysk lejelov her:
http://www.tyskret.com/dansk/dansk.html
 
Dog skal du være opmærksom på boligforeningens vedtægter. Hvis de udtrykkeligt forbyder det vil det nok være vanskeligere, hvis ikke umuligt. Der kan fx stå noget om forbud mod beherbergungsbetrieb. Men som advokaten skriver nedenfor, så er det ikke bare noget der kan vedtages på en generalforsamling efter at du har købt lejligheden. Desuden skal du sikre dig, at lejligheden er til bolig og ikke erhverv. Den eneste måde politikere kan forhindre korttidsudlejninger er at indskrive i planlovene, at lejligheder kun kan skifte status fra erhverv til bolig, hvis de ikke skal bruges til korttidsudlejning. Den regel gælder fx i Pankow (og altså inkl Prenzlauer Berg og andre bydele følger sikkert trop). Det er altså kun et problem, hvis du køber en erhvervsbolig. Så vær sikker på lejlighedens status.

Vær også opmærksom på, at lejere i Tyskland har flere rettigheder end lejere i Danmark. Hvis du udlejer din lejlighed permanent er det faktisk ikke din lejlighed mere, og selv i forbindelse med salg af lejligheden kan lejeren nægte at give eventuelle købere adgang til lejligheden. Køber du en allerede udlejet lejlighed må du indstille dig på, at det være umuligt at få vedkommende ud. 

I Tyskland har det længe været en politisk diskussion om det skal være lovligt at udleje sin Berlin lejlighed til feriegæster - dvs. i kortere tidsrum til skiftende lejere. En dom har ved Højesteret i Tyskland fra februar 2010 siger, at ja det er tilladt at udleje sin lejlighed som ferielejlighed - mens bystyret altså har sagt nej. Der står vi så. Advokatfirmaet I Meyer fra Berlin har skrevet om denne dom:

Diskussionen om lovmæssigheden af udlejning af Berlin-lejligheder er dermed endelig slut – til fordel for de mange danskere, som ejer en ferielejlighed i Berlin.

 

Dommen er offentliggjort i februar 2010 og stadfæster under udtrykkelig henvisning til advokatkontorets artikel i et tysk ejendomsfagblad, at en ejerforening ikke kan forhindre en enkelt ejers udlejning af dennes lejlighed til feriegæster. Dommen vedrører en ejendom i Berlin. Mange ejerforeninger i Berlin har igennem den seneste tid truffet beslutninger om forbud mod udlejning af lejligheder til feriegæster, idet ferieudlejning tog overhånd og faste beboere i ejerforeninger har opfattet denne form for brug af lejligheden for upassende og irriterende. Ejerforeninger har således engageret advokater til at køre fogedforbudsag mod lejlighedsejere, herunder danskere, som udlejer deres lejlighed til feriegæster. Sådanne beslutninger er nu kendt for klart ugyldige af tysk højesteret. Danskere med lejligheder i Berlin, og som er blevet mødt med sådanne beslutninger og breve fra truende advokater, kan således ånde lettet op.

 

Argumentationen har hidtil været, under henvisning til retspraksis fra Landgericht i Berlin, at en ejerforening ikke behøver at acceptere, at der gives adgang til ejendommen  til løbende skiftende beboere, idet der således opstår en anonymitet i ejerforeningen. Argumentationen var, at de faste beboere i ejendommen føler sig mindre sikker i ejendommen, hvis de ikke kender de skiftende beboere. Endvidere forholder det sig angiveligt således, at kortvarige gæster ikke tager samme hensyn til de fælles faciliteter, såsom f.eks. trappehus, gårdanlæg og åbne porte, som faste beboere. Højesteret har nu fulgt advokatkontorets modsat rettede indstilling, idet argumenterne også vil anføres ved udlejning til faste beboere, som ikke overholder ejendommens husorden. Der findes på den ene side vel feriegæster, som ikke tager samme hensyn til en ferielejlighed som til deres egen lejlighed. Der findes imidlertid på den anden side også ejere og langtidslejere, som ikke tager hensyn til fællesejendommen. 

 

Højesteret følger det centrale punkt ved denne diskussion, nemlig indgrebet i ejendomsretten. Er udlejning til feriegæster ikke udtrykkelig forbudt i ejerforeningens vedtægter, så kan en ejerforening ikke træffe beslutning om et forbud på en generalforsamling. Sådanne beslutninger ville udgøre et klart indgreb i den enkelte ejers ejendomsret. En ejer har ifølge den tyske ejerforeningslovgivning en ret til udlejning af sin lejlighed til beboelse og dette omfatter efter tysk højestret også kortvarig udlejning. Sålænge en feriegæst benytter lejligheden til beboelse under sit ferieophold, kan det ikke forbydes. Danskere, der ejer ferielejligheder i Berlin, skal således ikke (længere) acceptere andre opfattelser.


Citat fra I Meyers nyhedsbrev. Bragt med tilladelse fra advokatfirmaet I Meyer i Berlin. Advokatfirmaet I Meyer i Berlin har i januar 2014 udsendt følgende nyhedsbrev om reglerne for ferieboligudlejning (bragt med tilladelse): 


Vi orienterer her om to nye Berliner love, som kan have betydning for dig.
 
Zweckentfremdungsverbots-Gesetz  & Übernachtungssteuer
 
De fleste er i mellemtiden informeret om, at der i Berlin er trådt en særlov om reguleringen af formålsfjernt brug af ejerlejligheder i kraft (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz). Loven forbyder den midlertidige udlejning af beboelsesrum til løbende skiftede beboere, dvs. feriegæster (idet dette ikke betragtes som formålsbestemt brug af boligbyggeri). Lovforslaget var genstand for debat i over et år og trådte i kraft den 11. december 2013. Vi forventer,  at loven fortsat i 2014 vil være genstand for megen debat og også for retssager. Loven tager udgangspunkt i den opfattelse, at der er boligmangel i Berlin, og boliger derfor som hovedregel ikke må bruges til andet end længerevarende beboelse.
 
Loven er en rammelov og får først virkning, når en gennemførelsesforordning er vedtaget. Det forholder sig nemlig således, at selvom loven er trådt i kraft, får den først relevant betydning, når der foreligger en vedtaget forordning, som nøje beskriver udførelsen og håndhævelsen af loven. Den 21. januar 2014 blev forordningen så præsenteret i Berlins senat af den ansvarlige senator for byudvikling og miljø, Michael Müller. Forordningen skal gælde for hele Berlin og ikke kun for enkelte bydele, hvilket der en overgang blev talt om. Forordningen bliver efter vedtagelsen i Senatet offentliggjort i lovtidende og træder først da i kraft. Dette ventes endnu at ske i løbet af foråret 2014. Først fra ikrafttrædelsestidspunktet vil frister begynde at løbe.
 
”Zweckentfremdungsverbot-Gesetz” og forordningen har til formål at bevare et omfattende tilbud af boliger i Berlin, hvorfor omdannelsen af boliger til erhvervsrum eller ferielejligheder skal indskrænkes. Med loven og forordningen skal også nedrivning eller spekulation i tomme boliger forbydes. Loven har virkning for fremtidige omdannelser, men også for allerede omdannede lejligheder efter en overgangsperiode på 2 år. Herudover vil der gælde nogle undtagelser.
 
Undtagelse (erhvervslejekontrakter)
Det oplyses i en pressemeddelelse af 21. januar 2014, at forordningen tager udgangspunkt i, at erhvervsmæssige lejekontrakter for beboelsesrum og anden brug end permanent bolig, som allerede eksisterer inden ikrafttræden af forordningen, vil være beskyttet indtil udløbet af den respektive aftale og derfor ikke skal opsiges.
 
Undtagelse (almen interesse, når der er søgt om tilladelse)
I enkelte tilfælde kan der søges om tilladelse til anden brug end bolig efter udløbet af det aftalte lejeforhold. Foreligger der en almen interesse vil der kunne gives tilladelse.
En primær almen interesse foreligger eksempelvis, når boligen skal tjene til befolkningens dækning af behov for sociale institutioner, plejeinstitutioner (som tjener stabiliseringen og forbedringen af socialt belastede naboskaber), eller opdragelses-, uddannelses-, pleje- eller sundhedsmæssige forhold.
 
Undtagelse (fagforeninger og feriefonde), når der er søgt om tilladelse
Gæsteboliger af kommunale boligselskaber, andelsforeninger, fagforeninger, universiteter og lignende institutioner kan forvente en tilladelse, da de stiller en lejlighed til rådighed for en særlig målgruppe, som er dækket af en berettiget privat og almen interesse. Det anbefales, at disse fonde, foreninger og selskaber søger om tilladelse.
 
Private udlejere af ferielejligheder
Danske private udlejere af ferielejligheder vil blive ramt af loven og forordningen, og må efter en overgangfrist på 2 år efter forordningens ikrafttræden ikke drive ferielejlighedsudlejning, medmindre de har fået tilladelse. Denne 2-års frist udløber således i begyndelsen/foråret 2016 og på det tidspunkt vil loven og forordningen muligvis være ophævet (mere hertil i det efterfølgende). Private udlejere af ferielejligheder skal indenfor en periode på 3 måneder efter forordningens ikrafttræden anmelde deres ferielejlighed til myndighederne. Er der imidlertid indgået en erhvervslejekontrakt mellem ejeren af lejligheden og en virksomhed, som driver ferielejlighedsudlejning, vil der efter nogle juristers opfattelse være tale om en undtagelse som beskrevet ovenfor, jf. afsnittet ”erhvervslejekontrakter”. Der bør derfor i sådanne tilfælde undersøges, om ikke der gælder en sådan undtagelsessituation. Hvor der endnu ikke er indgået en erhvervslejekontrakt, bør de professionelle udlejere af ferielejligheder evt. undersøge muligheden herfor. Spørgsmålet er endvidere, om en undtagelse endnu kan etableres gennem indgåelse af en erhvervslejekontrakt, idet forordningen som beskrevet ovenfor beskytter erhvervslejekontrakter, som er indgået forud for forordningens ikrafttræden. Ved etableringen af en erhvervslejekonktrakt med en tredje person bør de skattemæssige konsekvenser overvejes og nytteværdien afvejes i forhold til den mulige domstolsmæssige underkendelse af loven, jf. nedenfor.
 
Praksis i Hamburg, retspraksis og domstolenes mulige underkendelse af loven
I Hamburg har der siden marts 1982 eksisteret en lov om beskyttelse og bevarelse af beboelsesrum (”Hamburger Gesetz- und Verordnungsblatt 1982, s. 47). Denne lov fastslår i § 9, stk. 2 nr. 2, at udlejning af beboelsesrum til skiftende personer er i strid med loven, idet boliger ikke er bestemt til sådant formål. Ifølge § 10 stk, 1 nr. 1 i loven kan ejeren efter ansøgning få en tilladelse til udlejning, såfremt der foreligger en almen eller en berettiget interesse i denne ellers ikke formålsbestemte benyttelse. En sådan interesse foreligger, såfremt der er tale universiteters el. lign. institutioners gæstelejligheder, som stilles til rådighed for disses medlemmer. Loven har været i kraft i over 30 år og efter det os oplyste, er det ikke blevet forbudt nogen feriefond at anvende lejlighederne i henhold til dennes vedtægter. 
 
Relevant er at påpege, at Berlin allerede i 1972 havde en ”Zweckentfremdungsverbots-Gesetz”. Denne lov blev dog sat ud af kraft med en dom fra Oberverwaltungsgericht Berlin den 13.06.2002, med tilbagevirkende kraft fra den 01.09.2000, da der (fra dette tidspunkt) ikke (længere) kunne konstateres en mangel på boliger. En foreliggende boligmangel var ellers forudsætningen for at en sådan lov kunne vedtages. I år 2000 var der i Berlin et stort antal tomme lejligheder. På det punkt har boligsituationen ikke ændret sig indtil d.d. og spørgsmålet er derfor, om forordningen og loven igen står på løst grundlag. Der er måske boligmangel i enkelte bydele, men ikke i alle bydele i hele Berlin, som forordningen gælder for. Den sidste optælling af boliger fra forbundslandet Berlin baserer på året 2010, hvor der per 01.07.2010 blev angivet at være 133.000 lejligheder som stående tomme. Der er ikke sket nogen væsentlig ændring siden, således at ”Zweckentfremdungsverbots-Gesetz”, meget mulig bliver erklæret for ugyldig af samme grund, som for ca. 10 år siden.
 
Aviserne i Berlin har allerede citeret ferieudlejningsagenturer, som vil indgive retssager vedrørende loven. Argumentationen er, at der ikke er boligmangel i Berlin (i det mindste ikke i alle bydele), og at ferielejlighederne udgør et beskedent tal i forhold til det samlede boligtal generelt i Berlin. Endvidere gør loven indgreb i den private ejendomsret og retten til at have gæster boende i sin lejlighed. Det kan i den sammenhæng ikke komme an på, om gæsterne betaler for brugen eller ej. Senatets lov er politisk motiveret, men står juridisk ikke på fast grund. Henset til den økonomiske betydning forordningen vil have i særdeleshed også for de professionelle tyske ferielejlighedsindehavere, vil disse med deres advokater selvsagt også arbejde hen  mod en afgørelse fra Oberverwaltungsgericht inden for 2 års perioden. Vi anbefaler at afvente en sådan afgørelse, inden der overhovedet ændres på udlejningen og der gøres de første tanker om ændring af brugen og eventuelt salg. 2 år er ikke så kort tid.
 
Endeligt kan nævnes, at Senatet foreløbigt har afsat midler til alene 17 ekstra medarbejdere i Berlins forvaltningsafdelinger til kontrol af overholdelsen af loven. Som nævnt ovenfor, er ejerne af ferielejligheder i henhold til loven forpligtet til at anmelde deres
ferielejlighed (og søge om tilladelse til brug af lejligheden som ferielejlighed) indenfor de første 3 måneder efter forordningens ikrafttræden. Såfremt forvaltningen ikke bearbejder ansøgningen indenfor en periode på 8, evt. forlænget til 14 uger, kan tilladelsen blive betragtet som givet. Kritikerne til loven fremfører, at anmeldelsespligten alene er indført, for at forvaltningen dermed får et overblik over, hvor mange ferielejligheder der er i Berlin. Anmeldes lejligheden først efter 3 månedersfristens udløb, vil ejeren selv skulle dokumentere, at lejligheden var drevet som ferielejlighed på forordningens ikrafttrædelsestidspunkt for således at kunne gøre 2 års overgangsreglen gældende.
 
Nyt i Berlin er endvidere, at der per 1. januar 2014 gælder en lov vedrørende betaling af en overnatningsskat, ”Übernachtungssteuer” også populært betegnet ”citytax”. Loven gælder ”udlejningsvirksomheder” og ifølge en nærmere oplysning på skattesvæsenets hjemmeside skal her forstås hoteller, pensioner, campingpladser og udlejere af ferielejligheder.
 
Skatten er på 5 % af udlejningsprisen, netto, ekskl. betaling for evt. brug af  minibar, sauna, mv. Nærmere oplysninger, herunder om opkrævning, indholdelse af skatten findes på Berlins hjemmeside. Særlige blanketter til brug for indberetning kan downloades og svar på hyppige spørgsmål findes der også. Således oplyses der også, at privat udlejning som udgangspunkt ikke er undtaget hvorfor der skal opkræves skat. Det vil også gælde ved udlejning til mindreårige.  Afgørende er altså, at en overnatningsmulighed stilles til rådighed mod beregning.
 
For så vidt angår fagforeninger, feriefonde mv. må spørges, om der sker en udlejning til tredjemand eller om lejligheden blot stilles til rådighed for egne medlemmer og der således ikke er tale om en egentlig udlejningsvirksomhed. En skriftlig forespørgsel til skattevæsenet Marzahn-Hellersdorf, som er ansvarlig for opkrævningen af skatten, er blevet besvaret bekræftende, dvs. der skal betales skat, da medlemmerne jo betaler en slags afgift, som dækker det løbende underhold af lejligheden. Der kan selvsagt ikke forventes et andet svar fra skattevæsenet, men ifølge en skatteekspert kan svaret vel diskuteres og sagen bør undersøges. I andre skattesmæssige sammenhænge skelnes nemlig, om der er tale om udlejning til ”egne”  eller fremmede personer. Den forskel gør sig jo også gældende ved de danske feriefonde mv., som oftest i henhold til deres vedtægter ikke må udleje til tredjemand. 
 



Kan det betale sig?


Om det kan betale sig at købe en lejlighed i Berlin er jo rent individuelt og et spørgsmål om, hvad man tror om fremtiden.

Det er individuelt, for det afhænger jo af dine forventninger. Hvis prisen holder sig stabil og du bare vil have en feriebolig, så har du set i et livsperspektiv en ganske billig feriebolig, får du får jo dine penge tilbage når du sælger. Lejer du lejligheden ud kan forretningen blive endnu bedre. Hvad de faste lejeindtægter kan sættes til i et område kan du set på mietspiegel. Mietspiegel er et billede af, hvad huslejen pr. kvadratmeter er i et bestemt område. I Danmark havde vi en bolig boble, hvor priserne steg rigtig meget. Helt det samme kommer næppe til at ske i Berlin af flere grunde: 80 procent af boligmassen er lejeboligere, ingen tradition for at eje egen bolig, lejelovgivningen gør det vanskeligt at leje til priser ud over mietspiegel og det fastfryser pris niveauet. Endelig er der et stort overskud af boliger i Berlin, og der er flere der flytter fra end til. Så nej - vi tror ikke på en forestående Berlinsk boligboble. Hvis man tror på en boligreform i Tyskland og at Berlin bliver en magnet for velhavende mennesker... så måske på lang sigt.

Du skal købe en lejlighed i Berlin fordi du har lyst, fordi du har pengene. En investering med højt afkast tror vi ikke på - men det er sjovere og bedre betalt end blot at have pengene stående i banken. Vi ser det som en del af pensionen.
 

Udgifter efter købet


Når du har købt din lejlighed begynder hverdagen. Har du lånt penge til at købe for skal de betales tilbage og forrentes.

Dertil kommer wohngeld, som er fællesudgifter til forsikring, snerydning, trappevask, istandsættelser på ejendommen, opsparing. Og glem ikke el, gas, vand, telefon, internet, TV – og de danske ejendomsskatter.


Budgettet


Indsæt nøgletal i budgettet

Poster Beløb i kroner eller Euro
Afdrag på lån  
Renter på lån  
Wohngeld  
El:  
Vand:  
Gas:  
Telefon:  
TV adgang:  
Internet:  
Skorstensfejer:  
Ejendomsskatter i Danmark:  
Forvalter til lejligheden:  
Diverse bank gebyrer  
Total  

Når du ejer bolig i udlandet kan du ikke længere nøjes med den almindelige selvangivelse. Du skal selv finde den rigtige formular hos told og skat, udfylde den, sende og finde dig i at betale.

Få en tysk bankkonto med internetbank


Det er dyrt at overføre penge mellem lande. Kapitalens fri bevægelighed gælder ikke rigtig for almindelige borgere. Find en lokalbank som ge-money bank eller deutche bank. Med en lokal banko kan du overføre et større beløb ad gangen. Så kan du lave tysk betalingsservice og lettere betale dine tyske regninger. Overførsler af større beløb skal oplyses til skattevæsnet – dem igen – og det ved banken alt om.
 

Find en forvalter


Der er altid en glarmester der skal bestilles, en nøgle der skal skiftes, en skorstensfejer, der skal lukkes ind. Selv om Berlin ligger lige om hjørnet er det alligevel ualmindelig langt, når der springer et vandrør. De fleste ejendomme har en administrator (Grundstückverwaltungsgesellschaft – læs altid tysk meget langsomt. Så er det faktisk let nok). Ejendomsadministratorer påtager sig ofte at være administrator på lejligheder. Sådan en aftale kalder de en Nebenverwaltungsvertrages. Har du en fast lejer kan det være superpraktisk, for så tager de sig af alt fra spørgsmål om udlejningen til mindre reparationer. Er det ferielejlighed du har kan du nok lave en aftale med dem om de mindre reparationer. Det kan selvfølgelig også være, at naboen holder et vågent øje. Men selv naboer tager på ferie.

Skat


Det er usædvanlig vanskeligt at finde en person hos Told & Skat som giver samme besked, som den du talte med sidst. Prøv alligevel at få rådene fra Told & Skat og vær forberedt på, at du skal betale ejendomsskat i Danmark og skat af dine renteindtægter på den udenlandske bankbog. Desuden er der skatteregler omkring udlejning af ferieboliger. Et godt sted at starte er på skats hjemmeside:.

Netværk


Har du en lejlighed i Berlin eller er ved at købe en er du måske tilmeldt gruppen på Facebook: Vi med lejlighed i Berlin.

Denne side er skrevet til din inspiration ud fra vores bedste viden og oprigtige mening. Den er jævnligt opdateret. Vi kan dog ikke stå inde for oplysningerne juridisk. Vi fraskriver os ethvert ansvar. Hvis du vil være på den sikre side, når du køber lejlighed i Berlin, så læs reglerne, spørg myndighederne, få en advokat.

Besøg annoncørerne

London?

Berlin er dejlig - men det er London også.

Besøg vores nye london-guide.dk - den er snart Danmarks bedste London-guide.

 

"Angrebet" 9. April 1940

En tilfældig buket til inspiration

Frankfurt an der Oder - næsten i Polen

Frankfurt an der Oder er grænsebyen til Polen. Det er en by, der næsten er på vej væk. I DDR tiden boede der 88.000 mennesker men antallet af beboere nærmer sig med hastige skridt næsten en halvering. I 2013 blev her talt 58.000 - noget af en de-vikling. Byen hedder egentlig kun Frankfurt men tilføjes "an  [ ... ]

Andre byer
Olling & Havsteen: Kongerækken

Anmeldelse. Kongerækken. Lindhardt og Ringhof har taget hul på en serie af små bøger om den danske kongerække af Anders Olling og Hans Erik Havsteen. De har interesse for Berlin-guide for de danske konger var en overgang også konger over Nordtyskland - og der var forbindelser til Berlin.

Faglitteratur - mennesker, historie og samfund
Kaffeguide - de bedste bønner i Berlin

I gamle dage gik man til købmanden, som malede en pose kaffebønner, som man gik hjem og hældte i filteret på madam blå. Så var der kaffe. Kaffe skaber snak og samvær, men dengang i gamle dage var der ikke så meget snak om selve kaffen. Man fik en god kop kaffe. Færdig. Det har ændret sig. Kaffe er jo ikke bare kaffe. Nu skal man kunne tal [ ... ]

Spiseguiden
Michael Klos: DDR 1949-1989 – den virkeliggjorte s...

Anmeldelse. Efter 2. verdenskrig blev Tyskland opdelt og i den russiske Zone opstod en ny tysk stat, DDR. DDR eksisterede fra 1949 til 1989, hvor en fredelig revolution endte med at DDR blev opløst og en del af Vesttyskland. Enkelte savner DDR. De fleste er tilfredse med, at DDR forsvandt. Men hvad var det glemte land? Michael Klos har skrev [ ... ]

Faglitteratur - mennesker, historie og samfund
Økologisk indkøb i Berlin

I Danmark er vi langt med økologiske fødevarer, men tyskerne har i en stor bue overhalet Danmark som økologiens frontsoldater. I Berlin er der store supermarkeder kun med økologiske varer. Øko-supermarkeder har vi mellemrum set i Danmark, men slet ikke i samme omfang som i Berlin. Udover supermarkederne er der nat [ ... ]

Shoppesteder
Aftensmad i Köpenick

På torvet overfor slottet ligger et lille bryghus, som kalder sig Tysklands mindste bryghus. Det er heller ikke meget over 25 kvadratmeter. Bydelen er mest til at drysse lidt rundt i. Når du drysser kan du besøge: Ratskeller Köpenick. Mange tyske byer har en restauration i kælderen under rådhuset. Köpenic [ ... ]

Spiseguiden
Cigarguiden - nyd en god cigar

Det er naturligvis ikke sundt at ryge. Lad være. Rygereglerne i Berlin er som i Danmark og du må kun ryge indendøre på de mindste barer og knejper - og kun hvis værten tillader det. Trodser du de gode råd og hungrer efter en god cigar er der flere muligheder i Berlin.

Spiseguiden